A la suite du décès d’un proche, vous êtes propriétaire indivis de biens relevant de la succession.
Après une séparation, une rupture de PACS ou un divorce, vous pouvez vous retrouver en indivision sur les biens que vous aviez acquis ensemble.
Les délais de traitement des opérations de liquidation et de partage s’allongent et vous avez besoin de gérer les biens indivis, de liquidités, et parfois l’opportunité de vendre un bien relevant d’indivision.
Les actes matériels et juridiques nécessaires à la conservation des biens peuvent être régularisés par un seul indivisaire, engageant toute l’indivision.
Les actes plus importants constitutifs d’actes d’administration, le mandat général d’administration, voire la vente d’un bien de l’indivision uniquement si elle sert à en payer les dettes et les charges, et la conclusion et le renouvellement des baux peuvent être régularisés, s’ils sont acceptés par la majorité des indivisaires, représentant au moins 2/3 des droits indivis.
Les actes les plus importants, appelés actes de disposition, requièrent en principe l’unanimité des coïndivisaires.
Cependant, ces règles conduisent en pratique à des situations de blocage. C’est pourquoi le Code civil offre des solutions qui permettent de passer outre l’accord unanime des indivisaires :
- En cas d’indivisaire absent ou hors d’état de manifester sa volonté :
Dans l’hypothèse où il est impossible de localiser un indivisaire ou que son état de santé ne lui permette plus de manifester sa volonté, vous avez la possibilité, au terme de l’article 815-4 du Code civil, par le biais de votre avocat, de vous faire habiliter par le Juge, pour représenter l’indivisaire défaillant pour la régularisation de certains actes.
- En cas de péril des intérêts de l’indivision :
Si un indivisaire refuse de passer un acte nécessaire, mettant ainsi en péril l’intérêt commun de tous les coïndivisaires, il vous est possible, par le biais de votre avocat et sur le fondement de l’article 815-5 du Code civil, de passer outre ce refus en vous faisant autoriser par le Tribunal à régulariser l’acte en question.
- En cas d’accord à la majorité des deux tiers :
Sous certaines conditions, l’article 815-5-1 du Code civil, autorise les coïndivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis à saisir, par le biais de leur avocat, le Tribunal, afin de se voir autorisés à vendre un bien que les autres indivisaires ne veulent pas vendre.
Il faudra au préalable que le Notaire ait fait signifier par voie d’Huissier à l’indivisaire récalcitrant, l’intention d’aliéner des autres.
En cas d’opposition ou à défaut de réponse dans les trois mois suivant cette signification, le Notaire dresse un procès-verbal sur la base duquel votre Avocat saisira le Tribunal pour demander l’autorisation de vendre le bien.
Attention néanmoins, si la vente est autorisée, cette dernière se fera par licitation, c’est-à-dire aux enchères, à la Barre du Tribunal, nécessitant une avance importante de frais.
- En tout état de cause :
Si aucune de ces conditions n’est réunie, si le bien fait l’objet d’un usufruit, ou encore si les désaccords sont plus importants, il est toujours possible de solliciter le partage judiciaire de la succession, avec la faculté de procéder à la licitation de tous les biens immobiliers, selon la procédure classique offerte par l’article 815 du Code civil.
Le Cabinet AGIS est à votre disposition pour vous accompagner dans ces démarches.