La loi ELAN (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) est entrée en vigueur le 25 novembre 2018. Parmi les nombreux thèmes abordés, certains viennent réformer le droit de la copropriété.
Cette loi se veut simplificatrice et pour ce faire, elle modifie plusieurs axes essentiels tels que la prescription, la procédure de recouvrement ou encore le vote en assemblée générale.
S’agissant de la modification de la prescription, initialement pour recouvrer les charges, le recours contre le copropriétaire était enfermé dans un délai de 10 ans et le délai de notification d’un procès verbal d’assemblée générale était fixé à deux mois.
Ces délais sont réduits de moitié. Ainsi, le délai de notification passe à un mois et la prescription réduite passe à 5 ans.
Par conséquent, depuis le 25 novembre 2018, il n’est plus possible de recouvrer les charges de copropriété impayées datant de plus de 5 années au jour de l’assignation.
Procédure de recouvrement a également changé : jusqu’à présent la procédure visant à recouvrer des charges de copropriété était conçue de telle manière qu’elle conduisait à multiplier les diligences.
En cas de non paiement et après mise en demeure restée infructueuse, la loi permettait d’obtenir la déchéance du terme pour le budget provisionnel de l’exercice en cours. Il était alors possible d’agir en référé (procédure d’urgence) pour recouvrer ces sommes. Pour autant, si une dette subsistait pour les exercices précédents, elle devait faire l’objet d’une procédure distincte.
La loi ELAN autorise à assigner le copropriétaire récalcitrant en référé pour l’intégralité de sa dette.
S’agissant de l’obligation du syndic de communiquer les pièces demandées par le conseil syndical, la loi ELAN évoque un décret venant fixer la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé et prévoit une sanction pécuniaire pour le syndic qui ne communiquerait pas dans les délais. Cette sanction ne saurait être supérieure au montant des honoraires perçus par le syndic.
S’agissant des votes en assemblée générale, plusieurs apports sont à souligner :
Sur les travaux d’économie d’énergie, depuis l’adoption de la loi ELAN, leur vote dépend de la majorité de l’article 25 de loi du 10 juillet 1965, soit la majorité absolue.
Précédemment, il convenait de distinguer si les travaux affectaient des parties communes ou non. Dans l’affirmative, il fallait alors avoir recours à la majorité de l’article 24.
Sur les pouvoirs en blanc, la loi ELAN intègre la jurisprudence constante qui interdit au syndic de conserver les pouvoirs envoyés en blanc ou de les distribuer.
L’ancien article 22 de la loi de 1965 prévoyait que le mandataire pouvait recueillir plus de 3 délégations si le total des voix dont il disposait alors ne dépassait pas 5% des voix. La loi ELAN permet d’atteindre 10 % du total des voix.
La loi ELAN autorise également tout mandataire à subdéléguer son mandat à un tiers et encore à ce que les époux puissent recevoir personnellement des délégations de vote.
Ainsi commencent les prémices d’une refonte du droit de la copropriété. En effet, le gouvernement a reçu une habilitation pour prendre deux ordonnances venant réformer le statut de la copropriété afin de redéfinir les règles de la copropriété des immeubles bâtis notamment en fonction de leurs tailles, de leurs caractéristiques et de leurs destinations.
Le Cabinet AGIS se tient à votre entière disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans la gestion de problématiques en lien avec la copropriété.
Barbara BERNETIERE, Avocat collaborateur
Guillaume ROSSI, Avocat associé